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買房不看租金收益率,恐淪房地產泡沫接盤手!-臻品地產

買房不看租金收益率,恐淪房地產泡沫接盤手!

邱吉爾說過:「悲觀者在機會中看到困難,樂觀者在困難中看到機會。」新冠肺炎為經濟帶來危機的同時,卻也是階級翻轉、邁向財務自由的轉機。當QE零利率資金流竄,房地產再度成為市場熱錢的避風港。想搭上買房致富列車?租金收益率是你精選物件的絕對指標。

歷史告訴我們:房市反彈或許會遲到,但絕不會缺席。這是房地產週期性發展的本質。儘管COVID-19疫情動搖了全球房市,但就像過去任何一場金融危機,市場將在某個時候重返榮景。這一點從世界各國已逐步解禁的節奏中可看出端倪。疫情趨緩,卻也意味著十年未必一遇的投資良機正在消逝當中,危機就是轉機,現在正是逢低買入優質房地產的最好時刻。問題在於,你要如何識別一個地方的房地產優不優質?值不值得投資?

租金收益率,房地產投資價值的關鍵指標

租金收益率,房地產投資價值的關鍵指標-臻品地產

租金收益率、租金報酬率或者租售比,指的都是同一回事——租價與房價之間的比值。較常看見的表達形式有兩種,一種是一年租金總收益佔房價的百分比,比如某海外房地產標榜租金收益率5%+,就是說一年的租金所得相當於購入房價的5%以上,我們也可以由其倒數推算出,屋主靠租金收益約20年即可回本。

而另一種表達形式則是計算房屋每坪月租金與每坪房價之間的比值,通常稱之為租售比。例如租售比1:200,這個比值意味著如果把房子按現在的租金出租,需要200個月(約16到17年)內才能收回購房款。

為何說租金受益率是房地產投資價值的關鍵指標?除了實際的租金行情可以反映當地人的所得與消費水準,讓投資者大致了解未來房地產想轉售時,當地人是否有接盤能力之外,更重要的是,租金收益率能看出購入房價是否合理,而且對未來房價走向也有相當程度的影響。

高租金收益率會推高房價

租金收益率多少才算高?一般我們會與購房的利息成本相比。如果潛在購房者向銀行貸款買房,其繳納的利息成本比租房還便宜,那麼許多人將從租房者轉為購房者。更多投資者也會發現用租金繳納房屋貸款仍能賺取價差而買房,房市越來越熱絡,進而推高房價。

低租金收益率使房價下跌

相反地,如果租金收益率較低,意味著購房的利息成本很高,許多潛在購房者寧可選擇租屋,投資者也會發現租金所得並不足以貼補房屋貸款而卻步,房市買氣衰減,逐漸給房價帶來下行壓力。

房地產泡沫的衡量指標

房地產泡沫指的是市場對房地產價格錯誤高估,而這種錯誤是實質性和持續性的,不符合其使用價值。但泡沫的存在其實很難被證實,一般而言,證實它的日子也就是它破裂的時候。若不想慘淪房地產泡沫接盤手,租金收益率絕對是衡量房地產泡沫風險的重要指標。

在正常情況下,房地產的供需在房價和租價上的體現上是一致的。當房屋供過於求時,這兩種價格就會下跌;反之供不應求時,二者就會上漲。然而,如果房市投機炒作過多,房價就會被嚴重扭曲高估,導致租金收益率過低。

那麼租金收益率低到什麼程度,才意味著房價可能被高估呢?對此國際住房市場上有套經驗法則:

租金收益率(%)投資回收期(年)房價評估
205嚴重被低估
156.7嚴重被低估
128.3被低估
1010被低估
812.5被低估邊緣
714.2價格公允
616.7價格公允
520被高估邊緣
425被高估
333.3被高估
2.540嚴重被高估
250嚴重被高估

從上表可知,當租金收益率低於5%時,表示房價被過度高估,房地產泡沫風險高。此外相關研究也顯示,租售比正常範圍應該落在1:100至1:230之間。這個比值意味著,如果房屋出租100個月至230個月(大致相當9年至20年)內能收回購房款,買房就是划算的。以最低值計算,租金收益率也應該在5%以上才值得投資,這與國際住房市場經驗法則的5%門檻相符。

租金收益率5%至8%:房價公允範圍

經驗法則也告訴我們,租金收益率5%至8%是房價公允範圍,值得進場投資。若你正在物色符合這個標準的海外房地產,杜拜房市的投報率很值得參考。在世界10大金融城市平均租金收益率統計中,杜拜房地產以7.80%領先全球,極具投資優勢。

10大金融城市平均租金收益率(%)
杜拜7.80
多倫多4.99
雪梨4.93
紐約4.73
東京4.35
倫敦3.21
巴黎3.07
香港2.75
新加坡2.54
上海1.99

杜拜地理位置優越,是連結東西方的樞紐,8小時航程覆蓋全球三分之二人口,未來商機和發展前景均被看好。若想了解更多杜拜置產投資資訊,歡迎參加臻品地產每週四晚上7:30的杜拜房產說明會。

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疫情終會過去,當房市反彈時,甜美的果實永遠屬於懂得在危機時刻超前佈署的聰明投資者。

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