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投資杜拜房產16個常見問題與解答-臻品地產

投資杜拜房產16個常見問題與解答

杜拜房地產是全球最具投資價值的市場之一,而且還將迎來一系列的投資利好。在進行投資之前,您是否足夠了解在杜拜買房的相關事宜呢?

當國內房市下行,房地產投資者尋求海外投資標的已是一種趨勢。若以全球投資策略和眼光來進行資產配置,杜拜房地產絕對是風險最低、投資報酬率最高的置業選擇之一。臻品地產為大家一一解答16個在杜拜買房前最常見的問題,幫助海外投資者了解杜拜房市發展趨勢與置產細節。

杜拜買房16問,海外投資前必看

杜拜買房16問,海外投資前必看-臻品地產

1. 杜拜買房貴嗎?投資杜拜需多少預算?

杜拜雖然消費水平高,但投資房產的成本卻相對低。杜拜房價相當於香港房價的1/6、上海和北京房價的1/3、紐約房價的1/5及倫敦房價的1/7。在杜拜市中心,投資型公寓每坪(台灣坪)價格約30萬到60萬台幣,總價落在600萬至1500萬之間。

以2019年11月台灣國際不動產博覽會上,杜拜第二大房地產開發商達馬克(DAMAC)來台參展的主打公寓物件ZADA為例,建案距離世界最高建築哈里發塔僅600公尺,精華地段14坪公寓一坪大概45萬上下,總價才600萬台幣出頭。

若是投資國際品牌酒店或是酒店式公寓,則價格會略有浮動,但與國際城市其他同級別的投資標的相比依然經濟實惠得多。另外值得一提的是,杜拜房地產絕對是100%實坪零公設比,但這並不意味著沒有公設配備。在杜拜買房,一般都會贈送停車位,像游泳池、健身房、圖書館、SPA等設施都算是標準配套。

2. 杜拜房地產投資環境如何?投資回報和增值前景好嗎?

杜拜素來被稱爲「中東瑞士」,長期保持著穩定的政治局面。由於杜拜實行君主制,沒有政黨和黨派的鬥爭,海外投資者不會因為政治不穩或政策不連續而導致資產泡沫。杜拜處于中國一帶一路的戰略要地,也是亞投行的創始成員國之一。杜拜在國際政壇上的淡然與其在經濟上的雄心形成了鮮明的對比。

根據2019年9月公布的全球金融中心指數(Global Financial Centre Index),杜拜排名上升4位,躋身前十。作為國際金融中心,杜拜的綜合發展實力與金融競爭力超越了雪梨、巴黎、日內瓦、洛杉磯、盧森堡、維也納等大城市。世界500强企業中,已有400多家進駐杜拜,例如瑞士信貸、摩根士丹利、Google、Facebook、亞馬遜等。

投資杜拜房地產主要收益來自於以下兩部分:

租金收益:
投資杜拜酒店及酒店式公寓,年租金收益約為8%至12%;而杜拜普通住宅租金收益也都在7.5%以上;別墅約為4%至6%。

房價增值收益:
杜拜房地產年增值約為3%至5%,而預售屋到成屋階段,普遍有20%至30%的增幅。

3. 杜拜買房最大的優勢是什麼?

人口增長快速:2019年杜拜人口近340萬人,平均每年人口增幅大於10%,人口紅利看好。而且杜拜人口組成有80%以上是外來人口,租屋需求十分旺盛,對以收租為目的的海外投資者而言,確實是個投資窪地。

高租金收入:人口增長的同時,杜拜穩健的產業結構奠定了高人均收入的結果。根據Clutters報導,杜拜人均GDP為$USD 44.62k,超過日本與韓國,更是泰國的3.6倍、吉隆坡的2.1倍、胡志明市的12倍。

4. 杜拜買房最大的風險是什麼?

風險是房價上升緩慢。相比東南亞如曼谷、胡志明、吉隆坡、杜拜購房不容易出現年增幅10%至30%的增長。過去5年以哈里發塔為核心的杜拜市中心與杜拜商業灣的房價增幅僅5%至8%,低於東南亞國家。

5. 購買杜拜的房子該如何付款?

購買杜拜房產的付款方式,分為預售屋與成屋兩種。

預售屋:頭期款14%至34%,其餘按工程進度付款,交房時再付剩下的房款。

成屋:買賣雙方協商價格後,在7天之內簽訂訂房契約,買方支付賣方20%至30%的房款,並在45天內簽訂購房契約後完成交房過戶,支付剩餘房款。

6. 杜拜買房是否可以辦理銀行貸款?

可以,關於貸款流程、貸款利率與貸款成數,詳見《杜拜買房貸款全攻略》一文。

7. 杜拜哪一種房型最好出租?

杜拜市中心的酒店可做日租,而酒店式公寓、住宅公寓的一房、二房也都很好租。

8. 杜拜房產一般都出租給什麼人?

來自200多個國家和地區的人在杜拜生活工作,目前杜拜約有340萬人口,其中八成以上是外來人口。這些外來人口就是主要的租客來源,也由於旺盛的外來人口租房需求,在世界10大金融城市平均租金回報率排名中,杜拜以7.80%排名第一,遠勝雪梨、紐約、東京、倫敦、巴黎、香港、新加坡與上海。

9. 如何保證我的購房資金安全性?

臻品地產為國際上市櫃房地產開發商達馬克達(DAMAC)、伊瑪爾(Emaar)、SLS指定台灣代理商,所有購買資金包含訂金、房款皆為投資者直接匯入杜拜開發商位於杜拜政府土地局(DLD)的監管帳戶,由土地局統一管理資金。

杜拜政府土地局具有監管部門,規定開發商必須100%支付土地出讓金,並將50%的建造費用作為銀行擔保。在專案未完工以前,客戶的購房資金會直接匯進杜拜土地局監管的安全帳戶裡,開發商只能根據工程進度向土地局申請帳戶裡的錢。

10. 在杜拜有特殊的購房限制嗎?

外籍人士可以購買公寓住宅、別墅住宅、酒店式公寓、酒店、商業地產等類型,沒有種類的限制。杜拜被稱為中東的瑞士,擁有銀行帳戶者可以自由彈性的資金進出,沒有限制。

11. 房產出售時,賣家需支付費用嗎?

客戶一般情況下只需要繳納200 AED的廣告費,仲介費和4%的土地註冊費皆由買家承擔。除非急需出售房產,這個時候仲介可能會要求收取額外的佣金(可與仲介協商),杜拜房產出售時間快的話一個月左右,一般來說在三個月左右。

12. 杜拜可不可以移民?

不可以。阿聯酋沒有移民政策,雖然不能獲得公民身分,但能藉由購買價值100萬AED以上的房產,申請杜拜的永久居留簽,還能幫配偶、未滿18歲的子女還有父母一家三代辦理家屬簽證,享有公民同等的優質的教育、醫療與保險,在當地工作或經商也都沒有問題。只要房產一直在,就可以一直續簽。

13. 房產持有階段需支付什麼費用嗎?

杜拜房產沒有房產稅、沒有遺產稅、沒有租賃所得稅,除了酒店與酒店式公寓以外,都沒有增值稅。只需在持有階段繳交大樓的物業費,一般是每年每坪2400到7800元不等。如果房子交由託管代租,則會另外繳交託管費用。

14. 購買杜拜房產後,該如何出租物件?

多數房產仲介都提供租賃及託管服務,服務包括出租掛牌、帶看、契約簽訂、申請EJARI、申請DEWA、被授權POA、房產維護、維修、粉刷、清潔、與物業管理公司打交道等。

15. 房屋出租時需支付什麼費用嗎?

如果交由仲介代租,仲介將會收取一部分仲介費用。如果交由開發商託管,以開發商達馬克的託管服務為例,純酒店或酒店式公寓皆可交由達馬克託管,在簽訂託管協議之後,達馬克會負責出租房屋。

純酒店託管:
開發商對純酒店託管的年限為25年,25年約為一次性。租金收入為扣掉該物件持有成本:包含代租費(約年租金之5%)、代管費(約5400元/坪)、酒店營運費(約年租金之5%)之淨收益。

開發商的托管服務包括換洗床單、房間清潔、房間設施維護,酒店星級服務等。

酒店式公寓託管:
開發商對酒店式公寓的託管為每1至3年簽一次託管合約。開發商負責出租房屋(收取年租金5%之費用),會收取大樓管理費,一般為每年每坪6000至6600元。

16. 杜拜買房有附什麼配套設施嗎?

在杜拜所購買的房子分為硬裝跟軟裝。

硬裝標準:包含每個臥室的門、中央空調、基本燈具、廚房櫥櫃、流理台跟抽風機、房間內衣櫃、地板磁磚、浴室馬桶跟洗手台。客戶只需買床和沙發、冰箱、廚具等可移動的傢俱即可。

軟裝標準:所有房間的傢俱家電全部都有,包括電視機、床、被子、床單、廚具、冰箱、鍋、刀叉、窗簾等都有,客戶拎包即可入住。

而且在杜拜買房,一般都會贈送一個停車位,別墅贈送兩個車位,還提供免費的游泳池、健身房、圖書館、SPA等配套設施給房客使用。

若想了解更多杜拜投資資訊,歡迎參加臻品地產每周四晚上7:30的杜拜房產說明會。

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