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杜拜買房5個有3個挑預售屋?投資預售屋前你該做的5大評估-臻品地產

杜拜買房5個有3個挑預售屋?投資預售屋前你該做的5大評估

2019年11月杜拜土地局(DLD)記錄5,051筆房地產銷售,創下11年新高。當中預售屋(off plan)的銷售量3,053筆占比高達6成,這也是2015年9月(3,258筆)以來的次高紀錄。數據顯示,許多買家認為現在投資杜拜預售屋是門好生意!

預售屋的好處是投資者可以利用槓桿操作,以獲取交房後的資產增值。預售屋價格通常會比成屋價格再低個10%至30%,只要房地產市場價格未來不下滑,越早投資就能獲得越高的房產增值。但報酬伴隨著風險,在投資杜拜預售屋之前,臻品地產建議這5大面向你一定得審慎評估過。

投資杜拜預售屋必做的5大評估

杜拜預售屋評估1:投資地區

老話一句:「投資房地產三大要素,地區、地區還是地區!」地區的重要性對房地產投資者來說算是常識了,買預售屋自然也不例外。地區對投資標的保值能力、增值空間及租金趨勢都至關重要。

▲ 杜拜商業灣-臻品地產
▲ 杜拜商業灣

杜拜每個地區都有其投資吸引力,可能是城市建設的成熟度、基礎設施規劃或社區生活機能等。如果投資預售屋的目的之一是交屋後的租金收入,那麼該地區的基礎建設及設施服務是否能夠吸引到目標租客,便是投資者該評估的重點。

以杜拜運河畔的商業灣為例,它的基礎設施在2008年完成,近年華麗變身後,吸引了眾多知名品牌和五星級酒店入駐;這裡交通便利,商業灣地鐵捷運站連結了杜拜購物中心、杜拜設計區(Dubai Design District)、杜拜國際金融中心(DIFC)及杜拜世界貿易中心(Dubai World Trade Centre),商貿與觀光產業動能相當強盛。

而與商業灣毗鄰的哈里發塔區更是集合了商業、住宅、酒店、娛樂、購物和休閒於一體的高端綜合型社區。投資位處商業灣的房產標的,可直接吸納周遭商旅活動所帶來的旺盛住房需求。

延伸閱讀:杜拜運河醉人美景戶戶可見!達馬克Privé酒店式公寓珍稀出售

杜拜預售屋評估2:房地產開發商

房地產開發商又分成總規劃開發商與個別建案開發商兩種。我們以2020杜拜世博會落點杜拜南區(Dubai South)來說明。杜拜南區的總規劃開發商隸屬於杜拜政府所有,也就是官方主導的開發企劃。該企劃涵蓋了世博會建設、地鐵延伸線及Al Maktoum國際機場周邊住宅、辦公大樓與商業的開發。政府的總規劃開發商再交付許多專案給伊瑪爾(Emaar)和達馬克(DAMAC),他們就是承包這個開發企劃的個別建案開發商。

杜拜房地產開發商達馬克-臻品地產
▲房地產開發商達馬克地標性建案

延伸閱讀:海外投資杜拜房地產,為何該選達馬克(DAMAC)?

這種杜拜政府主導的企劃所遴選的開發商,相對是有信譽保證的。但如果沒有政府擔保,投資者就必須從開發商過往的開發紀錄去評估。例如開發商是否有延遲交付的紀錄(這情況其實很常遇到)? 開發商交付的成屋設計及材料是否和當初的廣告一致?

另外,投資者還必須了解開發商過去開發最多的是哪種類型的建案?如果某開發商過去多是開發鎖定中層收入客群的住宅,當他們推出豪華住宅時,便很難保證建案的品質會有多高端。

杜拜預售屋評估3:投資標的本身

投資標的評估重在法律層面的審核,投資者可以依以下清單逐一確認:

投資標的評估重在法律層面的審核,投資者可以依以下清單逐一確認-臻品地產
  1. 建案是否有在杜拜房地產監管機構(RERA)註冊?
  2. 建案是否有第三方監管帳戶?監管代理的單位是?
  3. 目前建案處在施工的什麼階段?預計完工時間是什麼時候?
  4. 開發商是否在杜拜房地產監管機構註冊?開發商擁有土地產權?還是持有與土地產權所有者共同開發的契約?
  5. 開發商是否有杜拜土地局(DLD)頒發的准證?杜拜房地產監管機構是否核准其推售預售屋?

杜拜預售屋評估4:付款計劃與財務規劃

現在杜拜房地產市場上有許多不同的預售屋付款計劃,例如30%在開工前付款、40%在建設期間付款、最後30%在完工交付後付款。甚至還有更優惠的付款計劃,像是每個月支付房款的1%。

一般來說,首付20%或30%的付款計劃都非常有吸引力,但這些付款計劃往往也伴隨著較高的財務風險。有些投資者先付了20%或30%,計劃等房產完工再找銀行貸款剩下的80%或70%,但在幾年後自身經濟出現狀況無力還貸,急於出售預售屋投資,結果不只沒從中獲利,甚至還倒賠了一把。

杜拜預售屋評估5:升值潛力

升值潛力是投資預售屋的最大驅動力。要如何評估預售屋的升值潛力呢?首先投資者要找到市場上類似的房產,看看面積、房型、地區、樓層及景觀相近的物件,它們目前的售價為何?

升值潛力是投資預售屋的最大驅動力-臻品地產

接著,再觀察類似房產近年房價的走勢,最好還列出類似房產的加分項與減分項,加加減減推估出調整後的房價。基本上,投資的預售屋如果能低於這個房價的20%至30%,未來交屋後一般都會有著不錯的升值空間。

延伸閱讀:11月創11年新高!杜拜房地產銷售量持續飆升

如果上述評估結果都顯示你所物色的預售屋是值得投資的,那就放手一搏吧!若想更謹慎地尋求專業顧問的協助,歡迎參加臻品地產每周四晚上7:30的杜拜房產說明會。

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