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疫情失控市場動盪,什麼是海外投資人的避險新選擇?-臻品地產

新冠疫情失控,海外投資人的避風港在哪?

疫情升溫全球經濟休克,連巴菲特的股票投資組合也在一週內損失近802億美元!投資人紛紛將資金挹注到與股票市場不相關的領域,像是房地產這類的實體資產。種種數據指出,在市場動盪時期,穩定保值的房地產成了投資人的避險新選擇。

為何房地產是市場資金的避風港?摩根大通(JPMorgan Chase)曾對美國近60萬家企業的現金儲備做過研究分析,發現50%的企業在不賺錢的情況下,只能勉強支撐27天。其中最能抵抗不景氣的產業就是房地產,高達75%的房地產相關企業表現強韌,現金緩衝天數達到107天。美國如此,世界各國亦然,疫情失控之下,房地產絕對是投資人最後的諾亞方舟。

▲摩根大通預測美國企業現金緩衝天數-臻品地產
▲摩根大通預測美國企業現金緩衝天數

海外投資房地產該選哪裡?

美國線上房屋銷售網站Roofstock一份統計數據顯示,過去幾週亞洲投資人的網站訪問量大幅成長了500%。Roofstock執行長Gary Beasley認為武漢肺炎(新冠肺炎)疫情升溫,才導致海外造訪流量大增。

海外投資房地產該選哪裡?-臻品地產

不只是亞洲投資人,Roofstock來自德國的流量也成長了4.5倍、澳洲流量成長2.5倍、英國流量成長1倍。不過Gary Beasley也直言,目前美國房市嚴重供不應求,美國的房地產購置成本原本就不低,這波市場需求估計又會推高美國房價。

海外投資人之所以青睞美國房產,主要是看好美國為世界強國之一,美元也是一種強勢貨幣,購買美國房產較不用擔心美元幣值狂貶導致資產貶值(匯損)。但美國房產也有購屋成本高昂的缺點,高房價直接稀釋了房產租金收益率的表現。

投資杜拜房產等於擁有美元資產

投資杜拜房產等於擁有美元資產-臻品地產

不少海外投資人轉而注意到了杜拜房市的保值與獲利潛力。在海外房地產圈子裡有句話:「投資杜拜房產,等於擁有美元資產。」因為自1997年以來,阿聯酋杜拜的匯率就是1美元恆定為3.67迪拉姆,不但沒有匯率波動不用擔心匯損,而且有美元這種強勢貨幣當靠山,在當今世界局勢愈加複雜的情況下,杜拜房產顯然更能保值與增值。除此之外,杜拜買房還有其它優勢勝過投資美國房產。

杜拜房產房價低、租金收益高

杜拜雖然消費水平高,但投資房產的成本卻相對低。在杜拜市中心,投資型公寓每坪價格約30萬到60萬台幣,總價落在600萬至1500萬之間,大概只有美國紐約房價的1/5。

不只如此,在世界10大金融城市平均租金收益率統計中,杜拜房產以7.80%獨佔鰲頭,相對地,美國紐約卻只有4.73%。高租金收益加上低投資成本,投資杜拜房產顯然比美國買房更具優勢。

根據Numbeo公布的世界重點城市住宅投資回收期一覽表,在杜拜買房的投資回收期約為11年,但美國紐約置產卻需要30年左右。

世界重點城市住宅投資回收期
城市 市中心房價
($/坪)
市中心三居室
租金 ($/月)
投資回收期
(年)
達拉斯 589.30 2159.25 9
杜拜 1412.37 4122.62 11
開普敦 410.49 1126.70 12
洛杉磯 2099.25 3449.58 20
曼谷 1246.27 1816.90 23
墨爾本 1727.32 2252.52 25
里斯本 969.49 1199.53 27
溫哥華 1965.27 2373.08 27
雅典 444.79 508.89 29
馬德里 1329.64 1476.83 30
紐約  5318.99 5893.62 30
巴黎  3276.33 2663.13 41
羅馬  3120.66 2276.36 45
北京 3976.77 2779.32 47
香港 7411.85 4894.61 50
上海  3960.00 2471.83 53
倫敦  8181.46 4948.66 55
東京 6138.37 3526.16 57

杜拜房產無房產稅

美國房產的房產稅是一筆不小的支出。美國房產稅率各州規定不同,平均是總房價1%到3%之間,房價越貴房產稅就越高。而且美國絕大部分房產是房屋本身加土地,房屋地基、院落的土地所有權都歸屬在範圍之內。所以房產稅實際上會對兩個部分繳納稅款,一是房屋本身價值,二是地產價值。

在美國買房不僅要繳納房產稅,而且還需按照投資屬性繳納個人所得稅;另外還有一筆律師費,律師費的費用差別非常大,特別是在紐約市,律師費比一般城市都高出許多。

反觀杜拜買房無房產稅,投資杜拜住宅用房及別墅,收益也沒有任何增值稅、租金收入所得稅等持有稅,增值利潤、租金收益全歸房產擁有者所有。

杜拜房市:海外投資避險新選擇

隨著全球疫情升溫,投資人無不希望能在這場風暴中找到資金的避風港。房地產估值與諮詢公司ValuStrat最新調查指出,杜拜房市2月份的預售屋銷售量和前一個月相比,足足翻了一倍,成屋銷售量也增長了7%。數據顯示不少海外投資人已將杜拜房市作為資產重配置的避險選擇。

杜拜地理位置優越,是連結東西方的樞紐,8小時航程覆蓋全球三分之二人口,未來商機和發展前景均被看好。-臻品地產

杜拜地理位置優越,是連結東西方的樞紐,8小時航程覆蓋全球三分之二人口,未來商機和發展前景均被看好。而2020年世博會將在杜拜舉辦,勢必為當地帶來經濟利益,吸引人流帶動租賃市場,預計租金回報可達7%至10%。若想了解更多杜拜置產投資資訊,歡迎參加臻品地產每週四晚上7:30的杜拜房產說明會。

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