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投資海外房地產還在看日本?你該認真考慮杜拜了-臻品地產

投資海外房地產還在看日本?你該認真考慮杜拜了

據了解,投資海外房地產的台灣人當中,約有1/3是到日本置產。近年不動產業者把安倍三箭、2020年東京奧運當作投資噱頭,大力鼓吹日本買房超好賺,然而事實當真如此嗎?

若考慮房產投資性價比(房價與租金收益率)、房產交易成本、轉售市場的活躍度與當地政府對外國人開放買房的原因等因素,杜拜才是海外房地產市場中真正值得投資的窪地。但國人對杜拜投資環境普遍認識不深,我們不妨將大家最熟悉的日本當作一把尺,拿來和杜拜比較過後,孰優孰劣一看便知。

杜拜與日本的海外房地產市場比較

海外置產先談政經,政治與經濟環境攸關海外房地產的獲利增值空間。在經濟層面,日本與杜拜的人均GDP皆超過4萬美元,和英國差不多,都屬於高收入國家(台灣約2.4萬美元)。但在政治層面,日本政府與杜拜政府開放外國人買房的原因卻迥然不同,一個保守防禦、一個積極鼓勵,這與它們的經濟發展脈絡有關。

2001年日本開放外國人買房的時代背景:房地產泡沫化

2001年日本開放外國人買房的時代背景:房地產泡沫化-臻品地產

1980年代是日本房市的黃金期,光是東京地價總值,就超過美國全國所有土地的價格。1985年日元升值導致日本企業出口遭到嚴重打擊,日本政府遂採取寬鬆貨幣政策來因應,沒想到銀行低利率貸款流入了房地產,惡性循環於焉開始。

1987年東京房價漲幅超過50%,房價瘋狂上漲,日本人舉國貸款買房致富,房價再一次被抬高。雖然日本政府推出許多房市降溫政策,但為時已晚。1991年,日本房產和金融泡沫相繼發生,這一年東京房價暴跌65%,隔年東京地價更是跌到了泡沫時期的1/7,很多走投無路的房地產投資者選擇了結人生。

日本房地產泡沫化之後,房價一洩千里,到了2001年房市依然悲觀,日本政府從那時起才開放外國人可以買房,外資湧入之後,日本房價總算勉強觸底穩住。

可以說日本政府開放外國人買房,是一種國內無人接盤、為了救市不得不的手段,並不是什麼積極舉措。而且在整個房地產泡沫化的過程中,日本政府的作為也一直是被動式的亡羊補牢。

2002年杜拜開放外國人買房的時代背景:經濟轉型

2002年杜拜開放外國人買房的時代背景:經濟轉型-臻品地產

那麼杜拜呢?隔年2002年,杜拜政府也開放外國人買房了,但政策的出發點卻和日本截然不同。我們先來了解一下杜拜開放外國人買房前的發跡史。

在1950年代,杜拜還只是一個沒電力供給的貧窮小漁村。之所以會發達起來,其實也和日本有點關係。當時杜拜人主要靠捕魚及珍珠採集維生,窮歸窮日子倒也還過得去,偏偏日本研發出珍珠養殖技術後,杜拜珍珠的國際訂單驟降,他們開始陷入了危機。

當時的杜拜領導人拉希德很有遠見,他不想坐以待斃,想方設法要為杜拜找到其他活路。拉希德看好杜拜在波斯灣絕佳的戰略位置,於是跟科威特借錢疏通淤積的峽灣。雖然這過程國內反對聲浪不小,但事實證明拉希德眼光獨到,疏濬後的峽灣果然成功吸引商船前來貿易,讓杜拜一舉成為波斯灣的商業中心。

幸運的是,1966年杜拜石油井噴,一下子為杜拜帶來了大筆財富。很多人一定覺得,現在的杜拜會富到流油也沒什麼了不起,不就是靠石油嘛!這並不完全正確,事實上石油收入只占杜拜GDP 2%左右。

杜拜政府真的把國家當作企業在經營,他們深知靠石油遲早坐吃山空,所以致力發展1980年代至今的「後石油經濟」,一路扶植了金融、貿易、運輸、觀光和房地產等非石化產業的經濟火車頭。

這也是杜拜政府在2002年開放海外投資杜拜房產的真正原因。目前杜拜房地產對GDP的貢獻高達13.6%。既然扶植房地產是杜拜政府刻意為之的轉型策略,杜拜政府對於房市的積極護盤也就不難想像了。

杜拜世博會VS東京奧運

杜拜世博會VS東京奧運-臻品地產

其實從2020年兩大國際盛事——杜拜世界博覽會與日本東京奧運的後續規劃,也可以看出杜拜政府與日本政府對房市態度的差異。

《杜拜世博會之後,2020區杜拜新市鎮的崛起》一文中,我們介紹過在2020杜拜世博會開始前,杜拜早就著手規劃世博會結束後的轉型。這場國際盛事預計帶來2500萬的人潮與334億美元的經濟增長,但這些對杜拜而言只是前菜,世博會轉型後的「2020區新市鎮」才是杜拜真正端出的經濟牛肉,也預期成為杜拜房市成長的一大推力。

反觀日本政府對於東京奧運後的規劃,被評為世界五大管理大師之一的日本管理學與經濟評論家大前研一是這麼看的:「東京並不會因為奧運活動而繁榮。」他認為當初東京申奧成功後,如果當時坐鎮東京都廳的東京都知事有足夠魄力與遠見去改造東京,那就另當別論了。

但這件事在大前研一眼裡並沒有發生。他說:「領導者只將都市規畫侷限在『東京奧運』這種易懂顯眼的範圍內。奧運後頂多只會留下一兩座象徵性的建物,無法帶來多大的經濟效益。」

日本與杜拜的經濟表現不相上下,但政府對房市的態度決定了後續的政策走向。像日本為了抑制房市過熱,規定買房後5年內轉手賣出,就得多付30%的讓渡所得稅的懲罰性稅費,和杜拜無房產稅、無租賃所得稅,房產投資利得全歸業主所有的政策相比,哪裡對房產投資者更友善,也就一目了然了。

海外房地產投資性價比

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聊完政治與經濟環境,我們回到投資人最關心的房產投資性價比。現在投資者之所以跑去日本當房東,絕大部分是看上日本房產穩定的租金收益。根據日本房地產業者統計,現在日本房產平均租金收益率約落在5%至6%左右。

然而很多人不知道,杜拜房產的租金收益率有7%至10%甚至更高。在世界10大金融城市平均租金收益率排名中,杜拜以平均7.80%排名第一,遠勝雪梨、紐約、東京、倫敦、巴黎、香港、新加坡與上海。

《中東第一全球第五!杜拜躋身最佳外派城市》一文中,我們提到目前杜拜人口將近340萬人,而且每年人口增長7%至10%,其中更有超過85%的外來人口。不斷增長的人口與大比例外籍人士到杜拜工作生活,創造了龐大的房屋租住需求,這也是杜拜房屋租賃市場活躍度歷久不衰的原因。

當然,房產投資性價比除了看租金報酬,房價也是考量的重點。杜拜一直給人多金奢華的形象,想必那邊的房產價格也不低吧?令人跌破眼鏡的是,杜拜雖然消費水平高,但投資房產的成本卻相對低。

杜拜房價相當於香港房價的1/6、上海和北京房價的1/3、紐約房價的1/5及倫敦房價的1/7。在杜拜市中心,投資型公寓每坪價格換算台幣約30萬到60萬;在日本東京同樣規格的物件則是每坪約80萬到120萬,是杜拜的兩倍以上。

海外房地產交易成本

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若和其他金融商品相比,房地產的交易成本相對高,而稅率產生的費用是交易成本的最大宗。許多投資海外房地產的人都會忘了將這部分算在整體的投資報酬率內,導致扣除交易成本後轉盈為虧。

全球房地產交易指南(Global property guide)指出,台灣房地產的交易成本約為10.26%至13.3%;日本比台灣還高,落在13.26%至13.45%之間;而杜拜由於免稅,購置房地產的交易成本是最低的。

稅率影響的不只是房地產的交易成本,還有持有階段的成本開銷。在房地產持有階段,許多國家還會以房產稅、租賃稅等名目課收相關稅費,這點在杜拜投資房地產完全不用擔心,因為杜拜免稅。這也是世界各地投資者看中杜拜房地產進行置業的重要原因。

簡單整理杜拜與日本買房階段、持有(租用)階段與賣房階段的稅費支出如下表,供各位投資者參考。

海外房地產相關稅費比較
海外房地產市場 杜拜 日本
買房階段稅費 土地註冊費4% 不動產取得稅:1%-2%
登入免許稅:1%-2%
持有(租用)階段稅費 固定資產、都市計畫稅:0.2%-0.3%
所得稅:租金淨利5%-40%
賣房階段稅費 讓渡所得稅:
5年內利得30%
5年後利得15%

轉售市場(二手房買賣)的活躍度

海外房產轉售市場(二手房買賣)的活躍度也是投資者的評量重點。要是未來想脫手卻陷入有行無市的窘境,房產變成無法變現的「不動產」,那就真的欲哭無淚了。

不得不說,二手市場買賣是日本房產的硬傷,這也是許多日本房仲業者刻意不去著墨的地方。日本房子的空置率非常高,根據日本總務省於2017年進行住宅與土地統計調查,發現全日本有820萬戶空屋,約占日本房屋庫存總量13.5%,等於每7間房子就有1間是空屋。

而日本智庫野村總合研究所(Nomura Research Institute, NRI)也推測,到了2033年,全日本會有高達1955萬戶空屋,相當於每4間房子就有1間沒有人居住利用。之前也有日本賤賣空房或是日幣1圓拋售房子的新聞出現,結果還不一定有人接手。

日本記者後來找到那間「1日圓別墅」,雖然標價才1日圓,但由於養房成本高,光是管理費、房屋稅以及溫泉使用費,初期費用就高達約台幣55萬,導致這棟房子遲遲賣不出去。

除了高額的養房成本,在日本40年以上的建物銀行都不願意借款,因此買方必需全額現金買賣日本房產,在買方無法貸款的情況之下,二手房產轉售難度也會變高。

外資撤離,日本不動產露疲態-臻品地產

「外資撤離,日本不動產露疲態!」經濟日報2019年3月9日一篇引述日經新聞的報導指出,日本房市正逐漸降溫,而外資紛紛撤離市場是造成這個現象的主因。當外國人不再大量收購日本房產時,也只剩日本當地人能夠接盤了。問題是,日本人根本不太買房,大部分人都是租房(回頭想想為何日本房仲都在鼓吹房子租金收益穩定?這才是背後的原因)。

日本人為什麼不買房?這跟上一代的房地產泡沫脫不了關係。因為日本人看見這20年來房價和租金不停下跌,這一代日本人對於上一代人的經濟潰堤也有著滿滿的既視感。許多人的父執輩當年滿手住宅房產店舖,卻在一夜之間負債累累…,大家都不再相信房地產,而這一代人的工作收入也難以供房,這和台灣年輕人的處境很像。

再者,日本人喜歡住新房,就算要買也會買新的,這也是日本二手市場不活躍的原因。反觀杜拜並沒有這樣的問題,杜拜外來人口佔比高達85%以上,加上杜拜作為中東的金融中心,現代化程度很高,每年都有大量人流往返,租房需求旺盛,高租金回報吸引許多國際租賃公司到杜拜收購房產出租。像是《富比士》評比最值得關注的房屋租賃管理公司Hostmaker就是其中之一。

而大家印象中不太碰房地產的股神巴菲特,其實在2019年也進軍杜拜房市了-臻品地產

而大家印象中不太碰房地產的股神巴菲特,其實在2019年也進軍杜拜房市了。杜拜房產具有世界第一的租金收益率,房價又相對低廉實惠,加上杜拜政府免稅法令與無外匯管制讓資金進出自由等利好,杜拜房產未來要脫手不怕沒買盤承接。在杜拜二手房市場,9成2的物件在3個月內一定會賣掉,搶手程度可見一斑。

海外投資要選賺錢的,不是選近的!

綜觀下來,杜拜房產不管獲利表現或是投資前景,和日本房產相比都絲毫不遜色。但為何還是有許多人對投資杜拜感到遲疑呢?究其原因,只是因為日本和台灣距離近,而國人對日本文化也相對熟悉。

其實海外房地產市場不管是遠是近,房產管理絕大部分都是透過託管、轉帳收租,很少有房東真的能頻繁飛去當地收租打理的,這也是投資海外房地產與國內房地產最大的差異。

杜拜離你不遠,遠的是心理距離-臻品地產

杜拜離你不遠,遠的是心理距離。

唯有認清這一點,投資者才能更理性客觀的選擇海外投資標的,讓決策回到「投資就是要追求獲利」的本質。

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