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杜拜躋身Alpha+等級全球城市的背後意涵?投資者都該懂的GaWC世界城市評比-臻品地產

杜拜躋身Alpha+級別全球城市!投資者都該懂的GaWC世界城市評比

在最新的GaWC世界城市榜單中,杜拜從全世界707座城市中脫穎而出,被評為Alpha+等級的全球城市,國際地位與經濟實力備受肯定。杜拜的Alpha+級別在全球城市中算什麼檔次?投資者們有必要深入了解一番。

全球城市(Global city)又稱世界城市或國際城市,指的是那些在經濟、政治、社會及文化層面處於重要地位,且對全球化事務具有直接影響力的城市。國際上有許多調查機構定期評估各城市的國際競爭力,這當中又以每2至4年才公布一次的GaWC世界城市排名最具權威性與公信力,主要原因是GaWC純屬學術研究,排名較為客觀,無其他因素干擾。而GaWC所採用的城市評鑑指標也由於更著重在經濟層面的評估,向來是佈局全球的投資者決定置業版圖的重要參考依據。

GaWC世界城市名冊最新榜單與評定標準

全球化及世界城市研究網絡(Globalization and World Cities Research Network)簡稱GaWC,智庫總部設於英國羅浮堡大學。最新的GaWC世界城市名冊於2018年11月公布,707座城市中有只有55座被列為最高級別的Alpha等級城市(完整名冊點此)

Alpha等級城市又細分為Alpha++、Alpha+、Alpha和Alpha-四個副級別,而杜拜落在Alpha+,與巴黎、東京、雪梨、新加坡、香港、北京與上海同級,僅次於Alpha++的倫敦和紐約。

GaWC世界城市名冊2018
Alpha++ 倫敦
紐約
Alpha+ 杜拜
巴黎
東京
雪梨
新加坡
香港
北京
上海

杜拜名列全球前10大競爭力城市

換句話說,杜拜的城市競爭力名列全球前10大。聰明的投資者該問的是:這是哪個層面的競爭力?在了解GaWC世界城市名冊的評定標準之後,我們才能具體理解這個城市排名的意義。

GaWC的主要研究成員彼德·泰勒(Peter J. Taylor)曾經說,他的故鄉有次被某機構評為「世界聚會城市」,當時還上了地方媒體的頭條新聞,但這個評比除了成為商業活動的行銷噱頭之外別無意義。為了真正評估哪些城市才是全球經濟網絡的主要節點,1998年他和同在英國羅浮堡大學共事的尊·比佛斯達克(Jon Beaverstock)與理察·史密斯(Richard G. Smith)成立了GaWC,隔年開始著手利用相關數據,定義分類和排序全球各個城市。

GaWC世界城市評比-臻品地產
▲GaWC世界城市評比

在GaWC城市評比指標中,經濟因素比重明顯大於文化或政治因素。舉例來說,GaWC城市評比指標之一即為「高級生產性服務業機構」例如金融、法律、諮詢管理、廣告、保險及會計等企業在世界各大城市的分布與多寡。所以GaWC排名高的全球城市,普遍具有以下經濟特點:

  • 城市有國際性企業、金融機構、律師事務所、跨企業集團(綜合企業)等總部進駐,並設有影響世界經濟的證券交易所。
  • 城市對所在地區甚至是整個國家有重大經濟貢獻。
  • 城市提供多種國際金融服務,特別是金融、保險、房地產、銀行、會計方面的服務。
  • 城市人均GDP、消費水準高。

GaWC並將全球城市依3個級別及數個副級別進行排序,級別由高到低為Alpha等級(包含Alpha++、Alpha+、Alpha和Alpha-四個副級別)、Beta等級(包含Beta+、Beta和Beta-三個副級別)、Gamma等級(包含Gamma+、Gamma和Gamma-三個副級別),另外還有「高度自足」和「自足」兩個級別,意即此等級的城市能夠自給自足,無需依賴其他的全球城市。

現在我們可以很清楚地知道,杜拜由於穩健的經濟實力吸引國際企業跨國投資,對全球經貿影響巨大,GaWC才會把杜拜列為全球前10大競爭力城市之一。事實上杜拜作為歐亞非經濟樞紐,全球金融中心指數(GFCI)也將杜拜列為全球第8大金融重鎮。

杜拜房地產投資獲利潛力,高於倫敦和紐約

房產投資獲利潛力,杜拜高於倫敦紐約-臻品地產

根據GaWC排名,倫敦和紐約是唯二被列為最高Alpha++級別的全球城市。但在這兩個老大哥面前,Alpha+級的杜拜其實一點也不遜色,尤其對海外房地產投資者來說更是如此。我們從下面全球城市房地產平均價格與人均GDP的比較中,看得出杜拜房地產的投資獲利潛力明顯更大。

城市房地產平均價格 (美元/平方英尺)人均GDP (美元)
杜拜50040,698
上海2,12532,684
紐約4,10073,938
巴黎4,40065,354
倫敦5,30055,947
東京7,60043,884
香港11,00056,571

在杜拜像商業灣(Business Bay)、雲溪港(Dubai Creek Harbour)及杜拜市中心(Downtown Dubai)這些黃金地段,房地產平均價格約為每平方英尺550美元(2,020迪拉姆),房價水準遠低於其他包括倫敦及紐約的全球城市。然而阿聯酋的人均GDP高達40,698美元,意味著居民消費水準高,租金收益看好。

因此全球房市分析師們一致認為,杜拜房地產的發展潛力遠高於其他全球城市。我們讓數據說話,在世界10大金融城市平均租金回報率排名中,杜拜房地產以7.80%排名第一,而紐約的平均租金回報率只有4.73%,倫敦更差,只有3.21%。

世界10大金融城市平均租金回報率
杜拜 7.80%
多倫多 4.99%
雪梨 4.93%
紐約 4.73%
東京 4.35%
倫敦 3.21%
巴黎 3.07%
香港 2.75%
新加坡 2.54%
上海 1.99%

「投資房地產,其實是在投資一座城市。」有遠見的投資者看的是一座城市的發展潛能,杜拜只用短短數十年就躍身成為一流的全球城市,投資獲利潛能在亞洲一枝獨秀、更勝歐美傳統大城。

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