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零利率救市!美降息4碼美股仍重跌熔斷 專家:資金將直搗房市-臻品地產

零利率救市!美降息4碼美股仍重跌熔斷 專家:資金將直搗房市

武漢肺炎(新冠肺炎)重創全球經濟,為了抗疫救市,美聯準會(Fed)單日降息4碼直逼零利率,並釋出7000億美元的量化寬鬆措施(QE)。結果美股道瓊期指不買帳仍跌到熔斷,投資者有現金無信心,房地產再度成為熱錢的避風港。

房仲全聯會榮譽理事長李同榮斷言:「疫情風暴影響可能會在6月前趨緩,但全球QE降息的影響層面可能會持續1到2年。」台灣央行極可能跟進美國的降息措施,在超低利的環境刺激下,大量資金流入房地產將是全球性的資產重配置趨勢。

零利率、負利率時代,房地產成存款族投資窪地

在股市崩盤與美國總統川普的施壓之下,美聯準會15日啟動史上規模最大的單日行動,不但閃電降息4碼,將銀行基礎利率調降至0%-0.25%、延長貸款期限至90天,並釋出量化寬鬆計畫的7000億美元資金。儘管救市手段激烈,但美股道瓊期指16日再度重跌熔斷。

▲美國總統川普與美聯準會主席鮑威爾 -臻品地產
▲美國總統川普與美聯準會主席鮑威爾

事實上,美聯準會並不是第一個以降息對抗武漢肺炎(新冠肺炎)危機的央行,像是英國、加拿大、澳洲等央行日前都已率先降息,日本更早已祭出負利率。目前各國央行基準利率如下:

日期國家利率%降幅
3/16紐西蘭0.25降3碼
3/15美國0-0.25降4碼
3/13加拿大0.75降2碼
3/12歐元區0.00維持不變
3/11英國0.25降2碼
3/3澳洲0.50降1碼
2/27韓國1.25維持不變
2/5泰國1.00降1碼
1/21日本-0.10維持不變

台灣央行現行的基準利率為1.375%,最後一次調整是在去年的12月19日。面對武漢肺炎(新冠肺炎)疫情對全球經濟的嚴峻考驗,市場高度關注央行是否將終結利率連14凍,跟上美聯準會降息的腳步。

市場不缺錢,缺的是優質投資標的

主計總處預測,2020年的超額儲蓄率將彈升至13.55%,比過去兩年的水準還要高,儲蓄金額超過2兆元,意味著國內閒置資金其實不低,市場根本不缺錢。卻由於缺乏優質投資標的,導致不少投資者寧可當個存款族,穩定賺取微薄的定存利息。

▲未來5到10年利率還會骨牌式下跌,而負利率將成為一種常態-臻品地產
▲未來5到10年利率還會骨牌式下跌,而負利率將成為一種常態

但當各國央行都已將基準利率調為零利率甚至是負利率時,台灣央行也很難倒施逆行,專家預測,未來5到10年利率還會骨牌式下跌,而負利率將成為一種常態。這次美聯準會一口氣降息4碼就是一個警訊。其實很多不想資產縮水的有錢人,早在負利率時代來臨之前,就已經著手進行資產重配置了。

《財務自由必備錢意識:只存錢,你會窮得只剩一本金額龐大的存摺》這篇文章中提到,對存款族而言,投資房地產是走出資產貶值迴圈最好的方式。因為低利時代買房成本降低,租金投報率自然提高,「以房養房」成為穩健收益的最佳選擇。

萊坊(Knight Frank)在2019年《財富報告》中也指出,房地產佔亞洲高資產人士投資組合的23%,高於21%的全球平均水平。不只亞洲人特別偏好將房地產作為投資標的,萊坊全球研究部主管Liam Bailey也觀察到一個現象:在過去幾年中,全世界的有錢人都在逐步增加房地產在其投資組合的份額,換句話說,投資房地產已是一種全球性趨勢。

國內房地產投報率3%已頂到天花板

台灣一名半退休的蔡姓投資人近年積極尋找適合投資標的。他深知現在利率越來越低,錢放在銀行也存不到錢。蔡先生考慮過股市,但股市過於動盪,一個翻船就可能血本無歸,最後他選擇投資房地產。「就算股市狂跌,我租金還是照收,人不管有錢沒錢,都是要找地方住的。」蔡先生說。

蔡先生認為跟其他資產配置方式比起來,買房出租的投資報酬率確實更高也更為穩定。蔡先生目前一共有4個物件出租中,其中一個13.5坪可以租到18,000元左右。這樣的獲利約3.3%至3.5%,這筆租金蔡先生打算作為自己的養老金用。

他坦言:「現在不像過去單靠儲蓄就能錢滾錢,房產投資相對保值,投報率有3%就是一筆划算的投資。」只是台灣房地產要找到投報率3%的投資標的,現在也不那麼容易。

比起一般的存款族和退休族,銀行和財團更早把錢投資到房市,台灣房地產已被炒高,現在想入場投資,不但持有成本過高,房租收益也不如預期。

海外投資新標的:杜拜房產投報率8%+

▲杜拜房地產開發商DAMAC首次來台展出-臻品地產
▲杜拜房地產開發商DAMAC首次來台展出

去年11月台灣國際不動產博覽會上,首次來台展出的杜拜第二大房地產開發商達馬克(DAMAC)的展位成博覽會最大亮點。

達馬克台灣獨家代理商臻品地產投資顧問Eric表示,投資杜拜房產不用繳付房產稅、租賃所得稅和遺產稅等,且租金收益率8%以上。杜拜人均GDP超過4萬美金,而且在近340萬的人口中,有高達85%以上是外籍人士,外資企業進駐的白領與中高產階級成了當地租屋、買屋市場的穩定需求。

Eric補充說,杜拜雖然消費水平高,但投資房產的持有成本卻相對低。以距離世界最高建築哈里發塔600公尺精華地段的14坪公寓物件為例,一坪大概45萬上下。概念上就像台北信義區一坪45萬,總價600萬台幣出頭,投報率8%,約12年就可回本。

延伸閱讀:房地產投資錯過90年代台北信義區?別扼腕,杜拜那邊你還來得及!

投資杜拜房地產8大優點

投資杜拜房地產8大優點-臻品地產
  1. 杜拜貨幣迪拉姆與美元直接掛鉤,匯率穩定,可在動盪時期對沖風險。
  2. 部分地區的平均租金回報率高達10%。
  3. 房產投資長期看人口,杜拜人口紅利高,年人口成長率超過10%。
  4. 著名免稅天堂,沒有房產稅和其他稅費。只一次性收取4%土地註冊費,遠低於世界上110個房地產市場費用。
  5. 高達50%的貸款可用,並提供靈活的付款計劃。
  6. 杜拜位處阿拉伯聯大公國,在世界上最好的商業國家中排名第26位。
  7. 政治中立,環境穩定安全。犯罪率幾乎為零。
  8. 個人投資超過100萬迪拉姆擁有房地產,可以申請投資簽證。

不碰房地產的巴菲特也錢進杜拜房市

當負利率時代來臨,市場上不缺錢,缺的是能保值滾利的投資標的。全球投資生態環境已經改變,你的資產配置策略也應該跟著調整。2019年股神巴菲特錢進杜拜房市之舉,不啻為投資人點了一盞明燈,加上2020年世博會勢必為杜拜經濟發展提供巨大動力,杜拜房產價值水漲船高,也只是時間問題而已。

延伸閱讀:武漢肺炎(新冠肺炎)延燒,房地產投資者該「危機入市」嗎?

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