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房地產投資者該「危機入市」嗎?-臻品地產

武漢肺炎(新冠肺炎)延燒,房地產投資者該「危機入市」嗎?

全球經濟在2019下半年開始出現回暖跡象,當財經專家都對2020年經濟增長抱持樂觀態度時,俗稱武漢肺炎的新型冠狀病毒疫情卻在年初重創百業。IMF總裁喬治艾娃(Kristalina Georgieva)表示,雖然疫情導致經濟疲軟,但獲得控制之後,全球經濟成長會迅速地反彈,呈現所謂的V形走勢。

然而沒人知道疫情何時才能被有效控制。在種種的不確定因素之下,「恐懼入市」、「危機入市」的聲浪正在悄悄醞釀,房地產投資的熱絡程度在2020年不減反增。原因有二,一是17年前SARS疫情爆發,當時入市抄底的房地產投資者都大賺了一波,有人認為這次武漢肺炎也能複製SARS時期的致富軌跡;一是房地產投資報酬相較其他資產類別更為豐厚,一般來說,房地產投資標的收益率至少要介於股票與債券之間,才是好的避險投資選項。

 ▲新冠疫情導致經濟疲軟,房地產投資者該如何避險獲利?-臻品地產
▲新冠疫情導致經濟疲軟,房地產投資者該如何避險獲利?

中長期房地產投資:租金收益率比房價更重要

房地產投資者該不該「危機入市」?這個問題可以拆解成「現在房價是低點嗎?」、「房地產增值空間大不大?」如果回答都是肯定的,自然值得入市。可惜未來房市走向沒有人說得準,除非你擁有上帝視角。其實房價漲跌有其週期,對於非短線操作的中長期投資者而言,房地產的租金收益率顯然更為重要。

房地產租金收益率多少才值得投資?

放眼國際,房地產的租售比(房屋月租金與房價之比率)正常範圍應該落在1:200至1:300之間。換句話說,如果屋主把房屋出租,200個月至300個月內(約17年至25年)就能回收購房金的話,那麼買房就是划算的。以25年來算,租金收益率至少要有4%。也就是說,投報率在4%以上的房地產是投資的最低標準。

優質房地產投資標的:收益率介於股票與債券之間

當然,任何投資者都不會滿足於最低標準的獲利。文章一開始我們就說了,房地產投資標的收益率至少要介於股票與債券之間,才是好的投資選項。問題來了,這樣的收益率大概落在什麼範圍?

優質房地產投資標的:收益率介於股票與債券之間-臻品地產

我們讓數據說話。第一太平戴維斯2019年出版的《影響力 全球房地產市場的未來》報告數據指出,從1990年以來,房地產的年均收益率介於股票與債券之間,以英國為例:富時100指數(FTSE 100 Index)年收益率為9.5%、MSCI英國地產指數的年收益率為8.5%,而英國10年期政府債券年收益率則為8.4%。

也就是投資房地產收益率在8.4%到9.5%之間,風險與獲利的平衡點才會落在債券以上、股票以下。如果低於這個區間,投資者還不如選擇獲利水準比債券還差,但較為安全的其他投資類型。然而房地產投資的優點諸如投資回報相對穩定、屬於實體資產、避險抗通膨…等,不是其他投資類型能夠輕易取代的,我們該問的是:哪裡有收益率8%+的房地產投資標的?

收益率8%+的房地產?海外投資是必然

在台灣,要找到收益率8%+的房地產投資標的是相當困難的。雖然房價近年下修,但平均投資回收期也要45年左右,回推收益率差不多只有2%,要找到優質的房地產投資標的,海外投資已是一種必然。

在海外房地產投資市場中,近年有座城市一枝獨秀。綜觀世界10大金融城市平均租金收益率排名,杜拜房地產以7.80%排名第一。7.80%是杜拜所有地區的平均數據,若看第三方房地產資料庫propertymonitor所公布的數據,杜拜市中心、商業灣等黃金區段的租金收益率更高達8%至10%,且空置率低於15%。

2020年杜拜世博會拉抬房價

2020年杜拜世博會拉抬房價-臻品地產

聊了一整篇的房地產租金收益率之後,杜拜房地產的另一個優勢——2020年杜拜世博會,值得我們回頭再談談房價。我們都知道,國際體育大賽或世博會這類國際盛事,都會涉及一座城市的拓展,而拓展過程基礎設施建設和房地產開發密切相關。

回顧2010年上海世博會,除了園區內的直接建設,世博會周邊相應開發的交通、航運等基礎設施進一步拉抬了上海市區的房價,從2010年到2017年,市區房價足足翻了3倍之多。

杜拜房地產的租金收益率8%+,加上即將來臨的杜拜世博會預計334億美元的經濟增長與對房價的拉抬等利多,如果你是一位置業全球的投資者,杜拜房市絕對是當下最好的避險獲利選擇。

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